广东多地增设新型产业用地 以产业为核去房地产化

近日，清远市自然资源局发布《清远市新型产业用地（M0）管理暂行办法》（征求意见稿）》，拟在城市用地分类“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”。近年来，为了适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，广州、深圳、东莞、佛山、珠海、惠州、中山等城市纷纷设立新型产业用地（M0）作为新的城市用地分类，提高工业用地利用效率。

多地增设新型产业用地

根据2012年1月1日起实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》，工业用地分为基本无污染（M1）、对环境有一定干扰和污染（M2）、对环境有严重干扰和污染（M3）三种。2013年初，深圳率先提出“创新型产业用房”概念，当年底完成的《深圳市城市规划与标准与准则》（2013版），首次在土地类别中新增了“新型产业用地（M0）”分类，在当时引起不小的轰动。新型产业用地（M0）的主导用途不仅为厂房，同时可为研发用房、配套商业、宿舍等，并可参考办公建筑。

深圳在新型产业用地（M0）方面的实践，带动了广东其他城市对于新型产业用地（M0）的探索。去年9月11日，东莞市政府正式印发了《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》，这是国内第一个将新型产业用地（M0）写成地方性政府规章的城市。今年1月16日，东莞首宗具备办公与小型商业、居住功能与一体的新型产业用地（M0）成功出让。

今年以来，新型产业用地（M0）愈发受到青睐，广东尤其是珠三角地区多个城市如佛山、珠海、惠州、中山等纷纷增设这一土地类别。今年3月21日，广州市政府常务会议审议通过了《广州市提高工业用地利用效率实施办法》，也提出了新型产业用地（M0）的概念，鼓励工业用地向科技研发转型。

以产业为核去房地产化

深圳市规划国土发展研究中心李嘉瑜与同事撰文指出，《深圳市城市规划与标准与准则》（2013版）中，对新型产业用地（M0）并未有明确规定，直接导致了新型产业用地的模糊供应。“历年已出让的新型产业用地中，存在着不少的用地权利主体为房地产或金融投资公司等，致使了部分传统工业用地(M1)较大规模地调整为新型产业用地，造成产业‘空心化’，未能真正促进产业的转型升级。”

事实上，深圳官方也注意到这个问题，不断对用地指标进行细化完善。去年8月，深圳发布《深圳市工业区块线管理办法》，对新型产业用地（M0）建筑设计、产权分割面积、产业准入与分割转让门槛、产业监管回收土地要求等方面进行了严格限定，坚决“以产业为核、去房地产化”。

深圳的“先行先试”，为其他城市新型产业用地（M0）实践提供了宝贵的经验和教训。目前，其他城市在增设新型产业用地（M0）类别时，纷纷从准入条件、规划管控、土地价格、产权分割、履约监管等方面明确了新型产业用地（M0）管理的基本原则和要求，要求新型产业用地（M0）项目符合各地产业发展导向，确保工业用地真正用于产业项目。

优点多让M0更抢手

深圳市规划国土发展研究中心李嘉瑜与同事统计发现，截至2017年，深圳全市累计出让新型产业用地（M0）110余宗，用地面积1.8平方公里。华南理工大学建筑学院博士研究生杨勐等人研究发现，在M0用地政策推动下，深圳的创新型产业综合体得到了快速的发展。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文指出，新型产业用地最大的特点是兼容性，例如珠三角几个城市都规定，新型产业用地（M0）计容总建筑面积中30%可以兼容办公、商业配套面积，这个比传统工业用地的配套指标有较大提升。同时，新型产业用地（M0）按工业用地出让，地价比商业办公便宜得多。“商业商务兼容，地价又便宜，经营空间大，新型产业用地（M0）自然受到市场欢迎。”

惠州市自然资源局相关负责人告诉记者，不同于以往的单一类型用途用地，新型产业用地（M0）是一种新的用地类型，能够有效满足单个宗地项目内多种不同业态布局的需求。这种多种用途融合、功能混合利用有效满足了新型产业的土地利用需求，组合供应也有效提高了用地效率。

名词解释

新型产业用地（M0）

各地定义大同小异，多指用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。