排头兵再出发丨旧改提速！文冲旧改项目历时10年完成100%签约

排头兵再出发114

广州以“四个出新出彩”引领

各项工作全面出新出彩新实践

文冲古祠堂群落

2021年春节前夕，广州黄埔文冲回迁房挂起了红灯笼，处处洋溢着喜悦的气氛。就在除夕数日前，历时10年的文冲石化路以西城中村改造项目，终于跨出了属于历史性的一步：村民100%签约，全部地块实现“清零”。这正是广州通过推进城市更新改造工作，优化配置城市土地资源和空间资源，在改造中补齐民生短板，让市民拥有更多的获得感的具体体现。

今年，“城市更新”首次写入政府工作报告中，成为社会热议的高频词。“十四五”开局之年，如何实施好城市更新行动？广州加快了前行的脚步。

快批快拆快建

2020年黄埔区旧村拆除面积1490万㎡，当年拆除面积占过去10年的78%，总量超历年总和，创历史之最；完成固投301亿元，经济指标逆势而上，同比增长125%；开展“逢8动工”行动，新开工22批次、54个项目，开工面积652万平方米。

案例聚焦

城市更新项目批后实施提速高达300%以上

近年来，黄埔区的社会经济飞速发展，每个季度均保持有重大项目动工签约的节奏，如火如荼的建设场景随处可见。然而，不可忽视的是，黄埔区亦面临空间资源紧张、土地利用效率不高、产城村混杂、公服设施不足等难题，给保持高速发展带来了不确定性。

批复到开工从1年半压缩至3个月

针对这些难题，黄埔区、广州开发区经过长期谋划，去年6月在全市率先制定《决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务工作方案》及《作战蓝图》，推进66个旧改项目的签约拆迁，并立下“军令状”，确保三年、力争两年完成。同时，黄埔区从政策下手，从“城市更新10条”1.0到“流程再造20条”，逐渐形成“快批、快拆、快建”的城市更新机制。

过去，从改造方案批复到取得施工许可手续，涉及5大环节约60项主要审批事项，一共要用1年半。这无疑增加了企业的时间成本和资金压力，也在一定程度上影响企业参与旧改的信心。为此，黄埔区将60项审批手续压缩为3项，改造方案从批复到开工最快可压缩至3个月。企业完成征拆的用地，在相关手续条件基本具备，通过施工复函承诺书信任审批后，可以马上无缝进行快建，城市更新项目批后实施提速高达300%以上。

但“快批、快拆、快建”不意味着乱拆。为了满足产业项目、重大民生公共配套设施的用地保障，黄埔区通过奖惩机制激励项目“快拆”。对于按照节点计划推进、甚至超前完成拆迁任务的项目，给予实施方案优先研究、优先上会、优先批复及指标奖励支持。但未按节点计划开展工作的项目，按照延迟一个月扣减1％的标准，逐月扣减改造成本中的3％拆迁奖励，超过计划时间3个月仍未完成拆迁任务的，取消企业在区内参与其他“三旧”改造的资格并向全社会通报其失信行为。

昔日密密麻麻握手楼成了采光好的高楼

对于签约拆迁过程中的“留守户”难点问题，黄埔区争创全省旧村庄更新改造房屋搬迁补偿安置行政裁决试点，填补司法途径处理旧改房屋搬迁补偿安置问题的空白。  黄埔的文冲石化路以西城中村改造项目是广州市第一批52条城中村改造项目之一，自2010年启动后碍于留守户的阻扰，一直处在胶着之中。

为了解决留守户问题，文冲街道社区去年3月组织“春雷行动”“清零行动”，对违法行为，加强收集证据，发起行政裁决，进行集体土地强制收回，确保所有回迁房在2020年内开工建设。去年8月，文冲村民曾自发组织联名请愿活动，控诉个别留守户恶意阻拦回迁房建设进程，主张村集体依法收回集体土地使用权，当时约1500位村民签署请愿信并按手指印。经过大家的共同努力，终于在2月6日春节前夕，最后一户留守户完成签约手续。至此，改造项目动迁工作全部完成，并最终实现村民100%签约。

“等足十年，终于等到！如今最后一户终于完成签约，我们村民的心情也十分激动和开心。”文冲村村民源叔笑得合不拢嘴，说出了广大村民的心声。如今，受违建阻碍建设停顿近10年的文冲中路，正式竣工通车，群众出行更加方便。以前地铁站明明就在家门口，却要绕路多走近半小时。现在七八分钟就到了附近的商圈。此外，集体物业地块也已经动工，将建设3.7万平方米商业综合体。落成之后，不仅将为文冲提供大量就业岗位，每年还会为文冲村集体经济增收至少900万元。这些都是文冲城市更新改造带来的新机遇、新变化。

“这里原来都是矮矮小小、密密麻麻的握手楼，在窗口一伸手就能伸进邻居家里，邻居家说话，我们也都能听得清清楚楚，毫无隐私可言。”早前住进回迁房的陆叔说，“从来没住过那么高的楼，太开心了！今年一家人其乐融融地在新房子里过了个春节！”

基层思考

黄埔区城市更新局局长侯奔

将城市更新与产业转型有机结合

“十四五”规划纲要提出实施城市更新行动，意义重大不言而喻。这既能为城市发展腾挪空间、优化资源配置，也能改善民生福祉、实现老城市新活力，是城市实现可持续发展的必由之路。在推进城市更新的过程中，黄埔区展示了强大的行政推动力和体制政策的创新力。我们建立完善的更新改造配套政策体系，首创负面清单，试行容缺审批等做法，接通省市城市更新政策“最后一公里”。

其实对旧改的流程进行再造后，前期投入的成本变高了，对开发商的资金实力提出了很高的要求。我们注重引入有实力、有信誉、可持续发展的开发企业参与合作改造，并抬高准入门槛，强化资金监管。重点实行“分层审批、拆建前置”,比如对涉及核心区域、重点路段、重要节点及重大产业、民生、基础设施的旧改项目，其实施方案基本稳定并经区有关会议审议后、获得正式批复前，开发商必须按要求完成相关拆迁任务。当然，为了缓减开发商资金压力，黄埔区也有人性化的措施，比如允许安置区和融资区同步建设。通过这些环节的前置，黄埔区做到了“大浪淘沙”，留下的是真正能干成事的合作企业。

今年，黄埔区将会在“快建”上做文章。加快回迁房的建设，强化质量监管，让村民住上好房子，同时通过将城市更新与产业转型有机结合，不断提高更新改造含金量。深挖集体留用地潜能，加快导入知识经济、云计算、大数据、智能制造、生物医药等新产业新业态，让城市发展更上一层楼。

专家声音

广州市城市规划勘测设计研究院区域规划设计所所长吴军

统筹格局功能不重复建设

理解城市更新有三个维度，作为开发项目的更新、作为城市战略的更新，以及作为城市治理的更新。当城市更新项目涉及少量旧改个案时，可能大家更关注项目本身的成功与否。而黄埔区全面推开66个重点旧村改造项目，这时候就需要具有系统和整体思维，要站在更大的范围去思考改造的价值，关注更新对城市系统的战略作用。譬如存量更新与增量空间的关系如何处理？功能板块之间如何衔接？交通、市政等系统性设施是否能支撑？公共配套是否足够？这些项目的改造对城市格局是固化还是优化？以及周边用地是否需要整合进行统筹规划？

所以，我们在做黄埔区的城市更新专项总体规划的时候，会更加注重城市整体性、系统性，会统筹格局、功能、设施和容量，不重复建设、不浪费资源。保证项目改造对城市秩序优化是有战略意义的，争取实现在城市肌理再造中推动城市的高质量发展和品质的整体提升。

文、图/