深圳宝安37个项目实践“工业上楼”

作为深圳市的工业大区、产业大区，深圳宝安面临着土地资源极度紧缺、工业园区品质不高、土地成本快速攀升等问题，影响宝安的产业转型升级发展。为推动土地高效利用、推进产业转型升级、破解空间难题、实现产城融合，宝安通过摸底调研了解市场需求、出台相关政策指引，探索“工业上楼”宝安经验。

宝安勇于创新敢闯敢试，通过深圳市宝安区沙井街道全至科技创新园开启宝安“工业上楼”1.0模式，并在此基础上，启动了高层厂房建筑设计研究工作。经过严密的技术论证、国内外先进案例借鉴、深圳市重点企业走访调研等过程，重点攻克了“工业上楼”可能存在的厂房空间与生产工艺不匹配、厂房建筑品质不高、工业房地产化等难题。2019年，《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》（以下简称《指引》）出台，成为全国首个“工业上楼”政策，有力地指导了全区工业用地高效利用试点工作的开展，取得了显著的成效。

2022年4月，宝安区城市更新和土地整备局出台《宝安区“改工类”城市更新项目建筑设计审查及规划验收内部工作指引》，进一步加强全链条设计审查、规划验收及项目批后监管工作，鼓励打造大平层、大开间、高荷载的高标准厂房空间，鼓励厂房标准层平面建筑面积大于3000平方米，首层荷载不低于1500公斤/平方米，二、三层荷载不低于1000公斤/平方米，四层以上不低于750公斤/平方米，对“工业上楼”政策进一步进行补充完善。

宝安的实践经验证明，“工业上楼”大规模推广是具有可操作性的。自《指引》实施后，宝安区已有37个社会投资项目实践“工业上楼”。其中深圳市宝安区新桥东片区重点城市更新单元（一期）等20个“改工类”城市更新项目已实施“工业上楼”，预计可提供厂房空间214.9万平方米，其中已竣工验收项目2个，提供厂房空间3.8万平方米。

据悉，为促进土地集约节约利用，除在城市更新领域试点“工业上楼”外，宝安还要求在产业土地整备项目中也推广“工业上楼”经验。一方面，对于通过整备供应的产业用地，从前端的片区规划到尾端的建筑设计全链条均需应用“工业上楼”，如深圳宝安燕罗整街统筹，应用“工业上楼”理念，合理优化用地布局、改善园区配套环境、引导产业向空中发展，科学指导片区法定图则调整及城市设计工作，完善产业布局；对于因技术和产业门类等无法实现上楼的重点产业，在产业布局中，通过“疏密有度”的设计思路，在部分区域规划建设大空间、大跨度、低密度的工业厂房，以满足该类企业需求。另一方面，对于利益统筹项目中给到社区股份公司的留用产业用地，也通过规划功能、容积率调整等途径，引导股份公司留用地中的产业用地实现“工业上楼”。2021年宝安完成产业用地土地整备158公顷，2022年预计完成267公顷产业用地整备工作，为企业通过或将通过“工业上楼”模式提供全新生产空间。