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广州房价预计难以下跌 依然会呈现平稳态势

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阳光家缘数据显示,截至1月底,广州全市11区可售货量为71807套,总面积约861.93万㎡,按近半年网签速度,去化周期约7.7个月。据中地行不完全统计,2019年广州整体供应跟2018年相比有所减少,但也有170个项目约66981套单位入市。据中地行初步统计,2019年广州全市约有170个住宅、别墅及公寓项目入市,总货量约66981套,总面积约740.8万㎡。其中全新项目约37个,加推项目约133个。

中心区域:荔湾海珠白云为供应主力

据悉,今年新增供应以外围区域为主。其中,中心五区约有14个全新盘、40个加推项目,总货量约15663套。具体来说,中心区域以荔湾、海珠、白云为供应主力。

据统计,荔湾区共有16个项目入市,主要集中在广钢新城和芳村板块,其中广钢全新项目保利东郡将推出广钢第二个咬合复式产品97-103㎡Mini墅以及70-110㎡的平层单位;同一板块内碧桂园·朝花、葛洲坝广州紫郡府、中海花湾壹号等项目均有加推。而芳村板块有4个项目加推,包括逸合中心、悦雅居、保利西悦湾、保利花海湾。中山八路的粤泰荔湾华府和大坦沙的悦江上品、凯德双桥8号也有新品加推。此外,花地湾的公寓项目敏捷·朗悦公馆将在2019年亮相。

天河区亦有8个项目亮相,奥体板块珠江花城将加推全新二期产品76-139㎡二至五房户型;车陂板块天健汇和佳兆业壹号也有加推。岑村板块全新盘慧源山庄首次开盘户型涵盖52-128㎡一至三房住宅单位。其他板块加推项目包括信达金茂广场、新世界·天逸、颐和天珑、兰亭盛荟。

白云区棠溪板块全新盘建发央玺即将面世。广州大道北的越秀星汇云城是洋房项目供应主力。刚需户型主要以万科未来森林、越秀星汇云城、保利华润紫云为主。新世界·云逸、金地仰云、绿地柏玥晶舍为改善型户型为主。其中,华远云和墅、珠光云山御景、佳兆业天墅和首开龙湖·天奕项目主推大面积的别墅或平层产品。金沙洲板块公寓项目广州城投保利金沙大都会将加推跃式loft公寓。

海珠区新货不容小觑,除广纸板块和琶洲6个项目持续供应外,粤泰天鹅湾·擎天、中冶锦绣公馆、中源御品、华发江南府、广昊大厦、广东现代广告创意中心6个全新项目或将在新的一年亮相。此外,向来新货严重紧缺的越秀区在2019年也将有3个全新项目入市,包括粤泰荣延府、淘金半山御庭以及淘金半山豪庭;江畔雅苑、粤海拾桂府、东山海德公馆等项目也有持续加推,预计能够减缓中心区的“缺货”压力。

外围区域:增城近1.8万套挑大梁

外围区域方面,约有23个全新项目、93个加推项目,总货量约51318套。具体来说,增城、黄埔、番禺为供应主力。其中增城区2018年以超过3万套网签量成为各区网签量之首,2019年将有5个全新项目及27个项目加推,预计有17845套货量供应,继续成为供应大户。其中新塘和荔城板块共供应11737套货,包括全新项目金众江悦府、合汇璟园、卓粤广场、凯尔达枢纽国际广场,另有香江·天赋、泰禾广州院子、碧桂园凤凰城云顶、品秀·星图、实地蔷薇国际等热门项目持续热销。

黄埔区则有2个全新项目、18个项目加推项目。其中科学城板块和知识城板块有大壮名城及康大龍祥滙2个全新项目,大壮名城是黄埔巨无霸暹岗村的旧改项目,而越秀保利爱特城、珠江嘉园、龙湖·双珑原著、腾飞园·中新里等加推。此外,还有御湖名邸、万科山景城、中冶逸璟台等项目加推别墅产品。

北部区域,今年预计有5个全新项目、12个项目加推,将有龙门苑、祈福黄金海岸、花悦台等全新项目面市,其中颐和盛世、里城樾公馆、广州融创万达文旅城、自由人花园等都有新增供应。从化区全新项目碧桂园望谷合院、珠江都禧公馆分别为别墅、洋房产品,另外珠光御景山水城、景业荔都等项目将会有加推。

番禺区全新洋房项目碧桂园星钻即将面世,除去年新入市的珠江铂世湾、碧桂园藏珑府等项目外,超级大盘亚运城也持续有货供应。南沙区预计17个项目推货,合共10512套货源。其中全新项目包括时代香海彼岸、时代绿庭山语、中海熙园,产品涵盖洋房及别墅。明珠湾板块的中交蓝色海湾将加推全新二期产品。

商服类松绑公寓供应井喷

产品方面,公寓值得关注,2018年底广州商服类物业松绑,公寓可卖给个人。2019年全市预计共有23个公寓项目供应,集中于海珠区、荔湾区和海珠区。有荔湾区的敏捷·朗悦公馆、番禺区的粤海广场等项目全新上市。南沙珠江湾、碧桂园星荟、逸合中心等项目将继续销售。别墅项目基本位于郊区,老城区海珠区有别墅新品入市。产品从100㎡到2000㎡不等,面积跨度较大。2019年洋房约有128个项目入市,面积段集中在75-140㎡的二-四房。新增供应仍然以外围区域为主,随着通往增城、花都、从化、知识城地铁线路的开通,未来购房大军将继续涌向这些位于地铁沿线、置业门槛相对较低的区域,物业升值前景可期。

第一太平戴维斯有关报告也预计2019年广州服务式公寓市场将保持上升趋势。于2019年入市的新增服务式公寓项目,如朱美拉及罗斯伍德,将令全市服务式公寓总存量增加至4000套左右。由于这些新增供应主要集中在天河区,该区域的服务式公寓市场竞争也将愈趋激烈。然而在旺盛的市场需求下,服务式公寓市场租金或将保持平稳增长的态势。

专家:今年成交量升价稳

业内人士表示,为缓和经济下行所带来的压力及住宅物业市场的疲软,未来广州对限购政策环境进一步收紧的可能性甚微。受充沛的资金流动性及持续增长的投资及住房需求支撑,未来广州住宅销售市场成交量上升的可能性较高。

中地产有关人士表示,2018年底的中央经济工作会议,延续“房住不炒”定位,实行因城施策的差别化调控。去年四季度广州取消“限价”、松绑商办类物业个人购买限制,让房价回归真实水平、减缓商办市场的库存压力。总体而言,新政的出台盘活了一大批符合放松资格的商办类项目,限价的放开可以反映更真实的房地产市场情况,同时也降低了购房门槛。2019年正值“317”调控两周年,受社保三改五影响的购房者置业需求有望释放,以及广州发布新一轮迁入户政策体系,放宽人才落户的年龄限制,对楼市带来潜在利好,或将刺激楼市成交。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于广州此类楼市来说,实际上面临很多新的机遇。包括湾区建设等概念,实际上都利好广州未来的城市规划和产业规划,所以从这个角度看,2019年广州楼市势必被看好。从具体楼市交易情况看,类似番禺、增城等近郊区市场会成为购房交易的主力区域,此类区域尤其是会受益于地铁等规划所带来的影响。而从价格上看,广州预计价格难以下跌,依然会呈现平稳的态势。

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